近年来,在房地产行业进入存量时代的同时,物业服务的价值更加凸显,尤其是自2020年疫情发生以来,物业服务不仅受到社会的认可,还受到了资本的追捧。 于是,一些房地产企业纷纷拆分物业服务板块,将之视为新的增长曲线,实现独立上市,出现物企赴港上市潮现象;物企市值一路“水涨船高”,甚至个别还一度超过了房企母公司,让人啧啧称奇。 然而,2021年下半年以来,房地产行业骤然变化,作为房地产相关行业,即使大多数物企基本面没有发生变化,有些甚至还在高速增长,但还是受到影响,客观来说,其在资本市场上的表现并不那么尽如人意。 对此,众说纷纭,有人形容物业服务行业“走下神坛”,有人觉得这是过热行业一次价值回归,有人仍然坚信,将物业服务视作“软基建”,承载公共服务职能。 6月22日,世茂服务(873.HK)发布2021年度经审核全年业绩报告,其成绩单颇为靓丽,呈现稳健发展态势。业内在关注世茂服务经营业绩的同时,显然更加关心,这家颇具代表性的物企,是如何看待当前市场形势和行业前景,是如何布局未来发展之路的。 “行业迎来最好的发展期” “行业经历40年发展,迎来了最好的发展期。”在世茂服务2021年年报主席报告中的这句话,在当前的形势和情绪的加持下,确实让人耳目一新,印象深刻。 世茂服务管理层坦言,2021年,房地产市场整体动荡下行,但物业服务行业依然发展迅速,展现出蓬勃生命力。 至少,从世茂服务2021年年报披露的两组数据,能够看到这种蓬勃生命力。一组是,2021年度,世茂服务实现营业收入83.43亿元,同比增长66.0%;实现年度利润12.17亿元,同比增长68.0%。另一组是,截至2021年12月31日,世茂服务合约面积突破3亿平方米,达3.08亿平方米,同比增长53.2%;世茂服务在管面积达2.41亿平方米,同比增长64.6%。 世茂服务管理层介绍,首先,各级政府发布多项有关物业服务行业的利好政策,积极鼓励物业服务企业更好更快发展。其次,2021年,物业服务企业更加注重培养独立发展的能力,在依托房地产行业承接开发项目的同时,积极地寻求更广阔的发展空间。 具体来说,一是收并购热度空前,出现了“大鱼吃大鱼”的现象,行业整合速度明显加快,而且收并购标的越发多元化,扩展到了专业类服务公司、城市服务公司和多元增值服务公司。二是第三方竞标拓展发展迅速,越来越多的企业意识到了市场拓展的重要性,努力培养独立的、可持续的内生增长能力,并且十分关注非住宅项目。三是城市服务成为龙头公司新的发力方向。 其实,2022年1月,世茂服务召开主题为“务实求是,开拓奋进”的2022年度工作会议,世茂服务执行董事兼总裁叶明杰就已表示,应该客观看到,任何行业都有兴衰的发展过程,房地产正在进入存量时代。风物长宜放眼量,从国家政策、发展趋势、业主需求等方面来看,物业服务行业正迎来巨大的发展和超越机会,正是物业服务企业独立乘风破浪,横渡沧海的时候。 保持战略定力,坚守长期主义 风物长宜放眼量,以短期的眼光看待事物,总是有些局限,或如物业服务受资本追捧时而自满,或如受房地产行业下行影响而不安。但是,如果以长期的眼光去看,正如叶明杰所说:“当客观理性审视行业和公司时,我们应该坚定信心和决心,山重水复,义无旋踵。” 因此,叶明杰指出,应该乘着政策和行业春风,保持战略定力,始终牢记战略定位和战略愿景,坚定走高质量发展之路;应该脚踏实地,行胜于言,坚持做长期主义者,志在“打造百年企业,实现基业长青”。 从世茂服务2021年成绩单来看,其基本面依然稳健,发展依然强劲。2021年度,世茂服务四大业务板块协同高效、布局合理。其中,物业管理服务收入41.70亿元,占比50.0%,“压舱石”作用显著;社区增值服务收入24.48亿元,占比29.3%;非业主增值服务收入8.71亿元,占比逐步下降至10.4%;城市服务实现“从0到1”的跨越式增长,收入达到8.55亿元。 更关键的是,世茂服务显然早已摆脱对母公司的依赖,构建了独立、健康发展的能力。有几个证明,其一,与开发商相关的非业主增值服务,其收入占比已从2019年的25.8%,下降至2021年的10.4%。其二,无论是在管面积还是合约面积中,来自第三方占比均超75%,非住宅物业占比均不低于40%。其三,短短三年内,其已构建了行业领先的市场外拓能力,同时扩大对非住宅项目的市场拓展,2021年新增外拓面积达6160万平方米,同比增长162.1%。 信念如磐,一以贯之,从世茂服务2021年年报中亦可窥见其战略定力。世茂服务定位中国领先的综合物业管理和社区生活服务提供商,致力于成为中国领先的城市全场景生活服务商。今后,世茂服务致力于形成“四大业务组合”,不断完善综合物业管理、多元增值服务、城市服务三大业务组合,创新发展数字科技业务内容,将以专业公司形式做模式试跑和业务培育。 2022年关键词:高品质的增长 围绕上述战略定位和战略愿景,世茂服务实施横向一体化、纵向一体化、集中化等策略,实现规模增长、能力建设、城市深耕等目标,进而实现高质量发展。 自2019年以来,世茂服务开启了市场化拓展之路,合作了海亮物业等20家企业,其中仅2021年就合作了世路源环境、金沙田科技、椿熙堂、湖南吉立物业等9家企业,在收并购市场上确实十分活跃。当然,在物业服务行业“跑马圈地”的阶段,应该看到,世茂服务也因此在短期内构建了在高校园区、医院物业、城市服务、居家养老等关键赛道的专业能力,为未来发展奠定基础、厚植土壤。 不过,世茂服务并未因此弱化或放松其对服务品质的重视,坚持走高品质的发展之道。正如叶明杰所说,服务品质是物业服务企业的生存之基,也是世茂服务不可退让的底线所在,更是实现公司高质量发展的根本所在。 因此,世茂服务对所有被收并购公司,都实行了一体化整合提升。通过财务、人力、风控和业务信息一体化,使得所有标的公司能够对齐世茂服务的标准,实行内部市场化机制,实行资源共享,全面赋能,从而实现运营能力、服务品质和客户满意度提升。 一个例子是,世茂服务2021年ESG报告披露了这样一组数据,受到媒体和业内的关注。即:2021年世茂服务投入人民币7590万元,对全国范围内的项目进行设施设备更新改造、风险事项改造、品质提升、标杆打造,包括通过智慧科技提升人员出入的安全性和便利性;植入茂家APP等服务上门,提供在家即可等候维修等多种增值服务;为电梯新添电动车安全报警装置,进一步保障安全。 通过高品质服务,2021年,世茂服务取得了客户满意度94.20分的好成绩。世茂服务2021年年报显示,2022年,世茂服务将更加关注业务品质,深度夯实业务,发掘更多内在价值,将从“有品质高增长”转向“高品质的增长”。 具体来说,在业务规模上,兼顾总量、结构和品质指标;在经营能力上,更加关注经营效率,经营性现金流和长期可持续性;在客户价值上,通过提升服务满意度和客户黏性,创造更高价值;在运营管理上,从战略、运营、组织机制和人才四方面入手,全面实现运营管理的高品质。 从“有品质高增长”转向“高品质的增长”,一字之差,意味深长。打个也许不恰当的比喻,最近几年,一些物企刚刚开始独立闯荡,如同年轻气盛的小伙子,披荆斩棘,勇往直前;经过几年的历练和磨砺,小伙子渐渐褪去了锋芒,开始放慢了脚步,更加重视沉淀,修炼内功,这样才能行稳致远,根深叶茂。
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