从四年前的“豪宅元年”到近一年来的“限竞房时代”，从新建住宅价格全面高端化到二手房大降价……这几年，北京楼市起起伏伏，成就了一批“北上”的民营房企，也迫使部分开发商不得不撤离北京。

进退之间，考验的是开发商对政策调控的适应性和自身产品创新、成本管控等多种能力的内功。在当前充斥着大量限竞房的市场，为了找到有效客户群，加快去化速度，开发商不惜支付渠道费拉入中介渠道、打出线上线下各种拓客营销组合拳，但多数项目仍难以改变滞销的局面。

在长期跟踪调查采访中，《证券日报》记者获悉，去年第一批入市的部分限竞房项目，原本“大卖”的期望落空后，立即启动了降价优惠促销策略，没想到亦无太多效果。一年多过去了，部分项目整体去化率仍在30%左右徘徊，剩余的70%则几乎都转为库存积压。供应区域集中，客户选择性多犹豫不出手，竞品环伺滞销难解，这就是限竞房入市一周年后，多数楼盘的生存现状。

入市一年供应近3.5万套房

过去一年，《证券日报》记者走访了不少限竞房楼盘，在踩盘过程中，本报记者发现，限竞房供应以六环沿线为主，五环至六环之间亦有较大体量的布局，大兴区、丰台区和房山区限竞房入市量较高，供应较为集中。

据中原地产研究中心统计数据显示，从2018年6月10日开始，到2019年6月10日，北京新房市场总计入市50个限竞房项目，合计75期，供应住宅套数达到了34559套。

另据诸葛找房统计数据显示，2017年至2018年为北京限竞房用地成交高峰，今年仍将有大量限竞房入市。2017年北京成交限竞房用地44宗，限竞房用地占整体住宅用地的比例为67%；2018年北京成交限竞房用地41宗，限竞房用地占整体住宅用地的比例达到80%。

不难看出，过去两年，北京市场限竞房用地供应高峰逐渐推高了房源数量，预计今年还将有大量限竞房上市。正如中原地产首席分析师张大伟所示， 2019年入市的限竞房有望超过6万套。

合硕机构首席分析师郭毅也曾表示，过去两年，北京在加大土地供量的同时，又限定价格和产品，住宅产品的地段、户型、总价高度相近，造成限竞房大面积滞销，房企不得不在价格已被限定的情况下进一步降价，从而断臂求生。

郭毅表示，背负着748万平方米库存的房企们如芒刺在背，仅接近50个未上市地块的土地出让金总额便达到1753亿元，748万平方米限竞房库存的市值更超过4000亿元，静态去化周期长达82个月。

近七成限竞房变库存积压

市值超过4000亿元的限竞房库存市场，真实的去化率到底是多少？

据中原地产研究中心统计数据显示，从2018年6月10日入市开始，截至2019年6月10日，北京限竞房网签套数合计11976套，网签套数占供应总量为35%；网签面积为125万平方米，按照面积计算，网签完成率只有31%；平均网签均价为每平方米48693元，网签总金额为610亿元。这就意味着，近七成的限竞房还未签约销售，已经变为库存积压。

据张大伟估算，考虑网签滞后因素，实际销售去化率可能会达到40%以上，但仍改变不了如今超过2.2万套限竞房成为库存积压的现状。况且还有大量未入市项目，销售状况依旧堪忧。

“有些限竞房项目的退房率很高，甚至动辄多达几十套。”某房企高管向《证券日报》记者透露，没有完成网签就存在着变动的可能性。

据诸葛找房统计数据显示，北京各区域限竞房去化水平不同，丰台限竞房项目多数位于五环内，位置较好购房者关注度高，去化率为52%，表现优于其他区域；其次为昌平区去化率为48%。

值得一提的是，据诸葛找房统计数据显示，截至目前，北京远郊区共入市7个限竞房项目，5个去化率均不足10%，3个甚至不足2%。此外，门头沟区限竞房项目入市1个，该项目为金地集团、电建地产等开发商联合开发的华萃西山，共成交37套，成交面积为3315平方米，成交均价为48963元/平方米，成交金额为1.62亿元，去化率仅为6.36%。

诸葛找房分析师认为，远郊区距离北京主城区距离较远，配套设施不完善，限竞房项目虽然价格较低，但仍难以吸引购房者，导致各项目去化情况不佳。无疑，这些项目都陷入了“去化危机”，尚不知何时才能解套。