原创：地产金融视界

当楼市迈入十字路口，躺着赚钱的日子即将结束。房企都在焦急地思考如何转型。房子是用来住的，不是用来炒的。从最新的数据看，在官方定调下，房子回归居住属性的调控成效明显。今年10月，北上广深几个一线城市的楼市都迎来普遍降温。

成交普降 楼市入秋降温？

中指院数据显示，10月北京库存涨幅超过12%，一手房成交面积环比下降29%，截至30日，二手房成交套数环比下降105.24%。　

9月，北京一手房成交量为5574套，为全年最高点，10月截至30日，成交量为4198套，下滑较为明显。从成交面积上看，10月北京一手房成交面积环比下降了29%。

上海一手房成交量在9月也出现了骤降。上海官方网签数据显示，9月网签量为2590套，而8月这一数据是14448套；

9月，广州中心城区多个项目放开限签政策，导致成交量创全年新高，也导致10月的成交量环比出现50.81%的降幅。

深圳一二手房成交量最高点均出现在8月，分别为3694套和7208套，9月两个数字分别降至2169套和4492套，10月仍在持续下滑，截至30日，分别为1617套和3570套。

另一方面值得注意的是，今年以来，一手房市场中涌现出了一批“新物种”——限竞房，因为“性价比”高，成为最受关注。

然而实际上，限竞房也反响平平。目前多数项目实际去化效果并不理想，尤其是交通、教育、医疗等配套相对薄弱的远郊项目。

中指院的报告显示，截至10月20日，北京25个限竞房项目平均备案签约率只有15%，尤其是位于房山、平谷等区域的部分项目，从蓄客至今已经过去半年多时间，但备案签约率还不到10%。

正如一位房企高管分析：在一个投资为主的市场中，配套并不重要。

但在刚需和改善型为主的市场中，有没有地铁、有没有好学校等配套，往往是购房者做决定的关键。

拐点来临？前10月千亿房企已达24家

以一手房为代表的楼市冷却，是否真如很多大V所说，意味着房地产“活不下去”了？

笔者认为有必要回顾一下房企的业绩。中指院发布的榜单显示，2018年前10个月，销售额超过千亿的房企数量达到24家，远洋、融信、蓝光也有望在年底进入千亿俱乐部。而2017年中国千亿房企为17家，2016年是12家，2015年是7家。

亿翰智库预计，随着四季度企业推盘量的增加，11月和12月的销售金额将会取得进一步突破，全年千亿房企数量有望突破30家。

虽然整体市场销售增速放缓，但对于头部房企来说，业绩依然不俗。百强房企销售排行中，碧桂园、恒大、万科位列前三。碧桂园势头迅猛，销售额达到6115.5亿元；恒大突破5000亿元，万科则达到4833.8亿元。

另外，宇宙房企虽有意放慢脚步，但长期关注房地产行业的朋友可以观察到，销售目标冲万亿，只是弹指一间。

“后黄金时代”把握精准流量为王

但不可否认，简单拿地盖房子、房地产行业躺着挣钱的野蛮时代，的确过去了。楼市进入平稳期，面对海量流量，如何精准找到客户，成为各路房企的当务之急。

在这场转型中，强大的外部力量需要被联合。

上下游企业、机构平台、传统中介都在追赶这个风口，试图成为楼市“后黄金时代”的痛点解决者。

这时，谁能手握大量潜在客户资源，谁能导入流量，谁就是王者。

一个被赋予期待的典型代表就是贝壳。

此前链家下沉在全国近百个城市的海量社区楼盘信息，正成为贝壳打开新房大门的一个强有力的支点。

另外一个有意思的现象是，目前贝壳找房副总裁、贝壳新房平台事业部总经理潘志勇，他的旧身份是前天猫副总裁。

从“电商老炮”到“新房大佬”，潘志勇的一切动作都引人期待。

目前贝壳新房试水的两件事，让人眼前一亮：超级品牌周+直通车。

【超级品牌周活动】

“超级品牌周”活动是贝壳新房为优质开发商品牌量身定制的专属购房盛典，通过资源整合、创新营销，促进购房用户的高效转化。

活动效果

在“超级品牌周”中，首先牵手的是万科。贝壳新房赋予的，是整合了全平台优质资源，如户外广告、贝壳找房app端内优质推广资源等，为品牌开发商定制营销解决方案。

而从成效上看，活动结果也超出预期：数据显示，活动期间，贝壳新房超级品牌周在腾讯TV、微博、今日头条等各大媒体平台的曝光总量超过3.5亿，楼盘查询人数较非活动期增长150%，活动楼盘“线上咨询”客户量增长200%，活动当周的楼盘成交量增长3倍。

其中，北京、郑州、武汉、沈阳是最受购房者所关注的城市。而开发商商机增长最高的城市则分别是长春、北京、武汉、昆明、深圳。

发现亮点

在此次超级品牌周活动中，贝壳也有了新发现：如今超过55%的新房用户选择线上看房，其中25-35岁人群占比66%。这也意味着消费者的购房方式正在发生着变化，超过一半的新房用户更愿意通过线上平台选房购房。

与此同时，80、90后作为新房的主力军，对家有了更深的渴望，对房屋品质有了更高的追求。

【直通车】

“直通车”是将贝壳海量商机通过贝壳顾问或楼盘置业顾问直接导流给开发商项目，以促进案场销售转化的一整套营销解决方案。

活动效果

据贝壳新房中心总经理张军强介绍，以万科合作的直通车为例，业务启动的60天内，万科收获3800组商机，合作后商机增长4.9倍，3大主推楼盘成交25套，去化效果显著。

通过系统对接、楼盘完善、资源导流、内容增效、商机管理五个步骤以及数十个动作，帮助开发商高效捕获海量商机并实现交易转化，最终楼盘成交量得到了大幅度提升。

贝壳新房：新时代下房产电商的样本

贝壳新房如何给帮助开发商转型？

模式上，依托贝壳平台1700T数据资源优势，贝壳新房可以多维度解读客户数据，洞察市场需求，帮助开发商精准获客。通过连接开发商、购房人、平台经纪人，实现了房产电商从线上到线下的服务闭环。

在线上，贝壳月均活跃用户超800万，线下贝壳连接了1.5万间门店和全国最大的经纪人群体，聚合了精准的购房人群。

按照设想，未来贝壳新房将联合更多开发商力量，在不断完善发展渠道业务，从数据、资源、获客等多个层面为开发商提供支持的同时，也为消费者带来更省心的购房体验。

地金君简单总结了贝壳做新房电商的优势：

1、不收端口费

其实电商卖房并不是新鲜事。比如以房天下、搜狐焦点为代表的媒体模式，又或是以58安居客为代表的端口模式——本质上是卖广告，主要依靠于自身强大流量，做渠道端口，扩展线下销售，实现流量变现。但贝壳与开发商的联动似乎更深入。

“我们跟友商最大的差异，我们不收任何端口费。” 潘志勇说，“我们想办法尽量把渠道费用降低。今年我们跟万科开展了贝壳新房的‘直通车’的合作尝试，贝壳新房直接把流量、商机导给万科，由万科的置业顾问直接承接用户的询问与到访。

这也就有了以上的成绩：合作仅60天，万科收获3800组商机，合作后商机增长4.9倍，3大主推楼盘成交25套，去化效果显著。”

2、海量数据库

对于传统房地产开发商来说，没有互联网大数据支撑，就无法获得最精准的客源，来到开发商案场的都是散客，直接导致成交效率低下。

“互联网时代，电商平台的优势之一就是对用户数据的洞察与分析。”就像潘志勇所介绍的，贝壳新房在保障隐私的基础上，可以给消费者推荐他最喜欢、最适合他的房子。

“智能找房”是贝壳新房平台基于大数据的辅助工具，可以根据消费者的偏好如价格、房型、面积、房屋类型、特色、售卖状态、开盘时间等。目前，贝壳新房每个楼盘数据达 319 维、客户数据达107维。

3、一二手联动

“贝壳数据显示，今天的消费者 60％以上在购房时，不在乎一定是新房还是二手房。”潘志勇介绍，“一二手联动”可以给开发商们带来比以往更高效的去化。而贝壳大平台，所连接的包括链家、德佑等全国重要房产中介资源，正契合了这样的渠道发展。

以链家为例，每个经纪人手上都有50+客户，能最大程度上将新房的业务植入到一二手联动的大市场中。也因此，贝壳新房平台能连接全国最高效经纪人服务网络，给开发商提供更好的渠道。

回顾电商史，电商卖房总有点伪命题的意思。在互联网+房产上，地金君确实也想知道，贝壳能闯出怎样的一片新大陆。